Задаток: понятие, отличие задатка от аванса

Функциональная нагрузка задатка.

В отличие от аванса, который выполняет только платежную функцию, роль задатка более обширна.

Задаток является денежной суммой, которая выдается одной из сторон договора:

во-первых, в счет причитающихся с нее по договору платежей;

во-вторых, в доказательство заключения договора;

в-третьих, в обеспечение исполнения договора.

Форма соглашения о задатке

По общему правилу, установленному частью 3 статьи 380 Гражданского кодекса РФ, при возникновении сомнений относительно того, является ли внесенная сумма задатком, эта сумма признается авансом.

При разграничении аванса и задатка следует иметь в виду два основных правила.

Во-первых, задаток, как было указано выше выполняет три функции, а, следовательно, при возникновении сомнений относительно квалификации вносимой суммы следует принимать во внимание, какие функции она выполняет.

Денежная сумма, передаваемая одной стороной другой стороне, признается задатком лишь в том случае, если стороны изначально (на момент передачи) понимали (и соответственно, оформили), какие функции должна выполнять данная сумма. Если какая-либо из названных функций не предусматривалась, то переданную денежную сумму задатком считать

Во-вторых, внесение задатка должно быть оформлено соглашением о задатке, составленном в письменной форме. Соблюдение письменной формы обязательно и не ставится в зависимость от суммы вносимого задатка

Требований к соглашению о задатке не установлено, поэтому оно может быть составлено в произвольной форме, главное – из его содержания должно достаточно определенно следовать, что вносимая сумма является именно задатком.

Соглашение о задатке может быть оформлено в виде отдельного документа, кроме этого соответствующие положения могут быть включены непосредственно в текст основного договора. На практике достаточно часто положения о задатке включаются в текст расписки, что также может иметь место.

Форма внесения задатка

Принимая во внимание буквальное толкование положений статьи 380 Гражданского кодекса РФ, задаток подлежит внесению только в денежной форме. Передача иного имущества в качестве задатка рассматривается в качестве передачи стороной аванса.

Срок действия обеспечительной функции задатка

Правила о задатке действуют в течение срока действия соглашения о задатке.

По истечении срока соглашения о задатке, когда ни один из участников соглашения в период его действия не потребовал исполнить принятые на себя обязательства, внесенная в качестве задатка сумма утратила свою обеспечительную функцию, поэтому в силу закона (ч. 1 ст. 381 ГК РФ) подлежит возврату

Ответственность за неисполнение договора, обеспеченного задатком

При неисполнении договора по вине стороны, которая внесла задаток, он остается у стороны, которая его получила.

При неисполнении договора по вине стороны, которая получила задаток, она должна возместить задаток в двойном размере стороне, которая внесла задаток.

Помимо этого сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Предварительный договор и задаток

Вопрос о правомерности использования задатка на стадии заключения предварительного договора решается на практике неоднозначно.

В ряде случаев суды признают правомерность оформления соглашения о задатке на стадии заключения предварительного договора, т.е. до заключения основанного договора.

Доводы стороны истца о том, что переданные денежные средства не могут быть признаны задатком, поскольку договор купли-продажи недвижимости сторонами заключен не был и основное обязательство денежного характера, подлежащее обеспечению задатком, отсутствует, не могут быть приняты судом, как не основанные на законе.

Гражданский кодекс РФ не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429 ГК РФ), предусматривающего обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка

Однако, в большинстве случаев суды придерживаются мнения о том, что соглашение о задатке не может иметь место на стадии заключения предварительного договора.

Соглашение о сумме задатка должно содержаться непосредственно в условиях предварительного или основного договора купли-продажи, а так как задаток является дополнительным обязательством по отношению к договору, то заключать соглашение о задатке и выдавать его до заключения основного договора нельзя. При таких условиях в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное

Соглашение о задатке как обязательство, обеспечивающее основное обязательство, которое возникает, может быть признано действительным, если будет действительным основное обязательство, которое возникает только после государственной регистрации договора купли-продажи квартиры.

В силу того, что задаток по своей правовой природе является средством обеспечения исполнения договорных обязательств одной из сторон договора и доказательством заключения договора, то в силу ничтожности предварительного договора купли-продажи соглашение о задатке также может быть признано недействительным.