Проверка чистоты сделки перед покупкой квартиры

Для минимизации потенциальных рисков или значительного их сокращения крайне полезно внимательно изучить определенный перечень важных документов, связанных с проведением сделки купли-продажи недвижимости или другого имущества.

1. Документы, предоставляемые продавцом. Наиболее важными и обязательными документами, необходимыми покупателю для ознакомления перед заключением договора, являются следующие документы:

• паспорт гражданина РФ или документ, удостоверяющий личность иностранца, оформленный в установленном порядке. Если речь идет именно о российском паспорте, рекомендуется проверить действительность документа через официальный сервис сайта Главного управления по вопросам миграции Министерства внутренних дел Российской Федерации (ГУВМ МВД). Это позволит убедиться в подлинности предоставленного удостоверения личности и исключить вероятность мошенничества.
• справка психоневрологического и наркологического диспансеров, выданная медицинским учреждением соответствующего профиля. Этот документ подтверждает факт отсутствия продавца на учете в указанных медицинских учреждениях, что гарантирует его полную дееспособность и юридически правильную возможность распоряжаться своим имуществом. Указанная справка предоставляется лично заявителем сразу после подачи запроса в соответствующий медицинский центр.

2. Документы, удостоверяющие право собственности на квартиру и полномочия представителя. Государственная регистрация прав на жилые помещения происходила поэтапно и имела несколько важных этапов.

Этап первый: До 15 июля 2016 года

До указанного срока наличие права собственности на квартиру официально фиксировалось специальным документом – свидетельством о государственной регистрации права, выданным органом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Это свидетельство было единственным официальным подтверждением зарегистрированного права на объект недвижимости.

С введением новых правил после 15 июля 2016 года указанные ранее свидетельства продолжили сохранять свою юридическую силу. Их не потребовалось менять или переоформлять, и они продолжают оставаться действительными вплоть до настоящего момента.

Этап второй: С 15 июля 2016 года

После указанной даты документальное подтверждение факта существования зарегистрированных прав стало осуществляться путем выдачи специальной справки-выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Ранее этот реестр назывался Единым государственным реестром прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), однако позже был преобразован именно в ЕГРН.
Таким образом, начиная с середины 2016 года основным доказательством наличия права является именно эта официальная справка, содержащая подробную информацию обо всех владельцах объекта, обременениях, ограничениях и иных значимых обстоятельствах, касающихся конкретного жилого помещения.

3. Еще один важный этап: До 31 января 1998 года

Ранее, до введения современной системы регистраций прав на недвижимость, учет операций с жилым фондом производился органами Бюро технической инвентаризации (БТИ). В тот период сделки купли-продажи квартир или иного жилья регистрировались непосредственно этими ведомствами, и записи ставились штампами органов БТИ прямо на документах договоров. Эти штампы также признаются действующими и законными даже сегодня, несмотря на изменение порядка ведения учета объектов недвижимости.

4. Документы, подтверждающие права на квартиру. Подтверждением приобретения жилья в собственность служат следующие виды правоустанавливающих документов:

• Договор купли-продажи,
• Документ о приватизации жилья,
• Дарственная на квартиру,
• Договор мены,
• Наследственное свидетельство,
• Рентный договор,
• Иные аналогичные документы.

Данные бумаги подтверждают основание возникновения права собственности лица на конкретную квартиру и выступают основой для последующей регистрации прав в Росреестре.

5. Доверенность представителя. При совершении сделок от имени другого лица полномочия последнего удостоверяются нотариально заверенной доверенностью. Для обеспечения безопасности рекомендуется предварительно уточнить действительность данной доверенности одним из следующих способов:

• направив официальный запрос нотариусу, который выдал доверенность;
• проведя проверку статуса доверенности через специальный сервис единой информационной системы нотариата РФ.

Отзыв доверенности ведет к недействительности любых последующих действий, связанных с отчуждением недвижимости.

6. Согласие супругов. При продаже недвижимости, приобретённой супругами в браке, обязательным условием является получение нотариального согласия второго супруга на такую продажу. Отсутствие данного документа ставит сделку под угрозу признания её незаконной и недействительной.

7. Электронная защита нотариальных документов. Начиная с конца декабря 2020 года российские нотариусы обязаны сопровождать официальные документы специальными машиночитаемыми защитными элементами (электронными метками), обеспечивающими возможность проверки подлинности документов через электронные сервисы нотариата. Этот механизм позволяет существенно повысить прозрачность и безопасность проведения сделок с объектами недвижимости.

8. Информация и документация для подтверждения отсутствия претензий третьих сторон. Для подтверждения чистоты сделки купли-продажи квартиры и защиты от возможных юридических рисков покупателю потребуется собрать следующую документацию:

1. Справка из домовой книги: этот документ включает актуальные сведения обо всех гражданах, официально зарегистрированных по адресу данного жилого помещения. Важно понимать, что данная справка отражает текущее положение дел на день запроса и выдается уполномоченным органом управления домом либо управляющей организацией.

2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН): выписка ЕГРН представляет собой наиболее полный источник официальной информации о характеристиках объекта недвижимости, истории изменения собственника и существующих правовых ограничениях.

Основные разделы выписки из ЕГРН:

• описание характеристик объекта недвижимости (адрес, площадь, назначение);
• указание текущих правообладателей (полностью ФИО и реквизиты документа о праве собственности);
• информация о наличии ограничений и обременений (арест имущества, ипотека, аренда и др.);
• история перехода права собственности с указанием дат совершения каждой сделки.

Важная деталь: выданная ранее выписка теряет свою юридическую силу спустя время, поскольку в дальнейшем могли произойти изменения регистрационных записей. Поэтому настоятельно рекомендуем запрашивать свежую версию выписки перед заключением договора купли-продажи.

Как получить выписку из ЕГРН?

Получение такой выписки возможно несколькими способами:

• Через МФЦ (Многофункциональные центры предоставления государственных услуг). Личное обращение заявителя позволяет оперативно оформить заявку на получение актуальных данных о квартире.
• Через онлайн-портал Росреестра («Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии») путем подачи электронного заявления. Это удобный способ получения выписки удаленно.

Однако нужно учесть важный нюанс: персональные данные владельца квартиры (ФИО, дата рождения) включаются в итоговую выписку только при наличии специального разрешения от самого владельца в реестре. Если такое разрешение отсутствует, покупатель получит неполную информацию и будет вынужден самостоятельно обращаться к собственнику для уточнения необходимых деталей.

Проверить подлинность полученной выписки ЕГРН можно на официальном сайте Росреестра посредством уникального идентификационного номера документа.

Дополнительные рекомендации покупателям:

На портале Росреестра доступна публичная карта объектов недвижимости, содержащая общедоступные сведения о квартирах, домах и земельных участках. Каждый желающий может ознакомиться с основными характеристиками объекта, формой собственности, датой регистрации права, наличием ограничений и обременений абсолютно бесплатно.

Тем не менее, некоторые категории информации являются конфиденциальными и предоставляются исключительно самим владельцам или заинтересованным сторонам по специальному запросу.

Что делать при сомнительной ситуации?

Необходимо проявить особую бдительность, если возникают следующие обстоятельства:

• частая смена владельцев квартиры в последние годы;
• продажа по доверенности от лица, которое редко появляется в регионе;
• недавнее снятие с регистрации проживавших в квартире граждан (особенно несовершеннолетние дети, пожилые граждане, временно выбывшие лица, осужденные, лица, признанные пропавшими без вести).

Срок исковой давности по оспариванию сделок с недвижимостью составляет от одного до трёх лет, поэтому важно тщательно проверять даты снятия с учёта и возникновения прав прежних владельцев.

Важный момент при проверке приватизации квартир:

Если квартира была приватизирована раньше 31 января 1998 года (дата начала ведения единого государственного реестра недвижимости), то она могла не попасть в базу ЕГРН сразу после приватизации. Следовательно, полное отсутствие информации о конкретном жилом помещении в ЕГРН вовсе не обязательно свидетельствует о чистоте сделки. Рекомендуется уточнять дополнительные сведения у продавца или доверенного нотариуса.

Таким образом, сбор вышеуказанных документов позволит существенно снизить риски покупателя и обеспечить чистоту приобретаемой недвижимости.