Принудительный выкуп доли: правомерность требования одного из сособственников

Не всегда участник общей долевой собственности пользуется принадлежащей ему долей, оплачивает услуги по ее содержанию, а также приходящуюся на него часть коммунальных платежей в жилом помещении. Подобное поведение не радует другого сособственника, который вправе заявить требование о выкупе доли, став после выплаты компенсации за долю единоличным собственником.

Требования к принудительному выкупу доли в общей собственности

Собственник вправе потребовать через суд лишить другого совладельца права на долю с условием выплаты ему денежного возмещения, если выполняются три условия одновременно:

1. • доля второго владельца настолько мала, что её невозможно выделить физически без нанесения значительного ущерба имуществу;
   • его доля не представляет существенного интереса для совместного использования имущества;
   • невозможно фактически отделить эту долю отдельно без серьёзных последствий для остальной части недвижимости.

Эти положения закреплены в Гражданском кодексе РФ, который регулирует порядок деления объектов, находящихся в совместной собственности, и процедуру выдела долей.

Обычно выделение долей происходит по согласованию сторон, однако, если достигнуть добровольного решения не удаётся, дело передаётся в судебные органы. Если закон запрещает физический раздел объекта либо такое разделение повлечёт значительные убытки для всего имущества, суд принимает решение о выплате одному из владельцев компенсации за его долю.

Разрешение споров о принудительном выкупе долей осуществляется исключительно судами, преимущественно при рассмотрении дел о разделе недвижимости в натуре. Принудительная покупка возможна только тогда, когда выполнены все вышеуказанные условия. Для подтверждения отсутствия реального интереса у конкретного собственника в совместном владении общим объектом суды оценивают ряд факторов, включая необходимость использования недвижимости конкретному лицу ввиду личных особенностей (возраст, состояние здоровья, профессиональная деятельность и др.).

Кроме того, суд устанавливает, насколько реальная потребность владельца малой доли соответствует интересам остальных собственников, и какой дискомфорт будет вызван участием такого лица в управлении общим имуществом.

Само отсутствие желания отдельного собственника получать свою долю не служит препятствием для удовлетворения судебных претензий, так как судебное разбирательство допускает принудительное распределение активов даже против воли одного из совладельцев. При определённых обстоятельствах возможно принудительно выплатить такому владельцу денежную компенсацию взамен его доли.

Перед принятием решения о принудительном выкупе судья выясняет несколько ключевых моментов:

• может ли имущество использоваться всеми владельцами без ущемления прав тех, кто владеет большей частью?
• возможно ли предоставление отдельной комнаты или иного помещения, соответствующего размеру доли ответчика?
• имеет ли ответчик реальный интерес в пользовании общими активами?

Иски о принудительном выкупе рассматриваются судами согласно общим требованиям гражданского процесса, предъявляемым к оформлению заявлений и приложенных документов. Такие дела подаются по месту расположения недвижимости.

Верховный Суд РФ неоднократно подчёркивал, что обязательность выплаты компенсации другому собственнику устанавливается только после тщательного анализа ситуации и проверки выполнения ряда критериев: незначительность доли, невозможность фактического использования и согласие остальных собственников принять такую долю в своё владение. Отсутствие абсолютной обязанности других собственников приобретать долю малозначимого владельца позволяет избежать нарушений принципа справедливого распределения интересов всех дольщиков.

Таким образом, любой участник общей собственности может подать иск о лишении другого участника права на долю путём выплаты ему компенсации, если доказано, что эта доля невелика, не представляет важного интереса для владения общим имуществом и не может быть фактически выделена отдельно.