Как подарить долю в квартире?

Сособственники недвижимого имущества, включая владельцев отдельных квартир, обладают правом свободного распоряжения принадлежащей им долей недвижимости (например, продажей, передачей в дар, оформлением наследства либо залогом), придерживаясь норм российского гражданского законодательства, регулирующих порядок сделок купли-продажи и иных форм возмездного отчуждения прав собственности.

Договор дарения является формой безвозмездной передачи объекта недвижимости другому лицу, соответственно, собственник может самостоятельно решать судьбу своего имущества, передавая его кому-либо на основании добровольного желания, без каких-либо ограничений со стороны третьих лиц. Тем не менее законодательство предусматривает ряд особых случаев, когда заключение договоров дарения ограничено или вовсе запрещено законом:

• педагогические работники образовательных учреждений не имеют права получать подарки от обучающихся, воспитанников и членов их семей.
• государственным гражданским служащим запрещается получение подарков, связанных с исполнением ими служебных обязанностей или положением должностного лица.
• дарение невозможно осуществить таким образом, чтобы размер приходящейся на каждого собственника доли жилплощади стал ниже минимально допустимого норматива (шести квадратных метров).

Оформление сделки дарения осуществляется исключительно на основе личного волеизъявления собственника и согласия одаряемого, однако важно учитывать следующее обстоятельство: преимущественное право приобретения доли недвижимости, предусмотренное российским законодательством, действует только в случае заключения возмездных сделок (купли-продажи). Таким образом, оформление договора дарения происходит без обязательного согласования и получения согласия прочих участников долевой собственности.

Однако, законом установлены случаи, когда согласие на сделку обязательно: при отчуждении доли квартиры одним из супругов или несовершеннолетним подростком в возрасте от 14 до 18 лет необходимо соблюдать особые условия и получать дополнительные согласования.

Согласие супруга

Если квартира приобретена в период брака и между супругами не заключено брачного договора или соглашения о разделе имущества, предусматривающего иной порядок распоряжения общим имуществом, перед совершением сделки необходимо получить согласие другого супруга. Такое согласие оформляется нотариально и является обязательным условием государственной регистрации перехода права собственности.

Иногда встречаются ситуации, когда владелец (даритель), хотя формально состоял в браке, приобрел имущество до заключения официального союза или уже будучи разведенным. Тогда важно подтвердить факт отсутствия супружеских отношений в этот момент непосредственно в тексте самого договора дарения.

Права несовершеннолетних

Для передачи доли квартиры ребенком-подростком в возрасте от 14 до 18 лет сделка требует обязательного участия органов опеки и попечительства.

Родителям, усыновителям или законному представителю такого подростка необходимо заранее обратиться в органы опеки за разрешением совершить сделку. После получения разрешения от органа опеки родители или законные представители подписывают специальное письменное согласие на передачу недвижимости.

Ограничение сделок с детьми до 14 лет и недееспособными лицами

Законодательство РФ строго ограничивает возможность распоряжаться недвижимостью от имени малолетних детей возрастом менее 14 лет и граждан, признанных судом недееспособными вследствие психического расстройства.

Сделки от имени указанных категорий невозможны даже при наличии разрешительных документов от органов опеки, поскольку такие граждане сами не вправе принимать участие в имущественных сделках ввиду своего возраста или состояния здоровья.

Таким образом, при оформлении договора дарения долей квартиры рекомендуется учитывать возрастную категорию дарителя, семейное положение и статус дееспособности участников сделки, чтобы избежать рисков признания такой сделки недействительной впоследствии.

Чтобы правильно оформить процедуру дарения доли жилого помещения, рекомендуется придерживаться следующего порядка действий:

1. Определите объект дарения (конкретную долю недвижимости).
2. Получите выписку из ЕГРН, подтверждающую ваше право собственности на эту долю.
3. Убедитесь, что сделка соответствует нормам закона относительно ограничений на дарение.
4. Составьте письменный договор дарения, который должен содержать подробное описание предмета дарения, реквизиты сторон и указание на безвозмездность передачи.
5. Заверьте подписанный сторонами договор нотариально (необязательно, но рекомендовано для повышения юридической безопасности сделки).
6. Подайте заявление вместе с необходимыми документами в Росреестр через МФЦ или онлайн-сервис Госуслуги для регистрации перехода права собственности на нового владельца.
7. Оплатите государственную пошлину за регистрацию.
8. Дождитесь завершения регистрационных процедур и получите обновлённую выписку из ЕГРН, где новым собственником уже значится одариваемое лицо.

Требования к договору дарения доли

Дарственная доля в квартире осуществляется строго в письменной форме и подлежит обязательной процедуре нотариального удостоверения. Это значит, что любые устные договоренности в данном случае юридически ничтожны.

Оформление такой сделки допускается одновременно несколькими нотариусами, если сторонами выступают разные граждане, находящиеся территориально далеко друг от друга. Однако хотя бы один из участвующих нотариусов обязан вести свою практику непосредственно в регионе нахождения той самой квартиры, которая является предметом дарения.

Подписи участников ставятся исключительно собственноручно на самом тексте договора дарения. Никакие электронные автографы или доверенности на подписание такого договора не допускаются законом.

Если стороной выступает несовершеннолетний гражданин, то правила оформления отличаются в зависимости от возраста ребенка:

• До достижения ребенком четырнадцати лет сделка проводится через законного представителя (родителя или опекуна). Именно представитель ставит свою подпись на договоре.
• С достижением четырнадцатилетнего возраста ребёнок вправе подписать договор сам, однако обязательным условием становится наличие письменного согласия одного из родителей или обоих родителей.

В тексте договора подробно фиксируются личные сведения каждой стороны: фамилия, имя, отчество, паспортные данные, дата рождения, адрес постоянной регистрации, а также номер свидетельства о рождении, если речь идет о ребенке до 14 лет включительно.

Важно отметить случай, когда квартиру дарит единственный родитель своему ребенку. Здесь предусмотрена возможность родителю ставить свою подпись сразу за две стороны договора – и как даритель, и как законный представитель получателя дара. Закон запрещает привлечение посторонних людей для представления интересов ребенка в сделке.

Сам договор дарения должен включать полный перечень обязательных пунктов, среди которых самое важное – четкое указание конкретного объекта дарения, то есть описание доли квартиры, подлежащей передаче новому владельцу. Необходимо детализировать характеристики данной доли, чтобы избежать двусмысленности или неясности.

Интересна ситуация, когда жилье остается жить в пользовании самого дарителя после завершения процедуры дарения. Такой вариант возможен и вполне легален, но в договоре нужно указать конкретное условие о сохранении права проживания дарителя. Только тогда регистрационные органы смогут принять этот пункт во внимание. Если такого условия нет, переход права собственности будет зарегистрирован без каких-либо ограничений.

Все бумажные копии договора получают специальную маркировку, позволяющую однозначно идентифицировать оригинал документа с помощью технических средств.

Официальная процедура перехода права собственности требует государственной регистрации в органах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). Для подачи заявления и пакета документов возможны два варианта развития событий:

• Либо сами участники сделки представляют необходимые бумаги в орган Росреестра,
• Либо нотариус делает это за них при наличии соответствующего соглашения между участниками.

  Исключение составляют ситуации, когда правоустанавливающий акт содержит отметку о запрете регистрации или же выдача доверенности производилась специально на саму сделку купли-продажи/дарения.

После успешного прохождения регистрации владелец новой собственности получает официальную электронную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Не стоит забывать, что физическое лицо, получившее в качестве подарка недвижимое имущество, обязано заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) исходя из рыночной стоимости подаренного объекта, указанной в кадастровом паспорте. Исключение сделано лишь для близких родственников или членов одной семьи, которым передача объектов недвижимости освобождается от налогообложения.

Кроме того, новый владелец обязуется платить ежегодный имущественный налог на недвижимость согласно установленным нормам законодательства РФ.