Арест единственного жилья

До 11 января 2008 года обращение взыскания на жилое помещение, если оно являлось единственно пригодным для постоянного проживания помещением, не допускалось.

После внесения изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ситуация изменилась.

Согласно действующей редакции статьи 446 Гражданского процессуального кодекса РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено, в том числе, на жилое помещение (его части) при условии, что оно является для гражданина и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания помещением. И далее идёт уточнение: за исключением случаев, когда такое жилое помещение (его части) являются предметом ипотеки.

Аналогичное положение закреплено в Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”. Обращение взыскания на заложенный дом или квартиру являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры.

Таким образом, приведённые положения позволяют банку, иной кредитной организации, другим юридическим лицам лишить гражданина заложенного жилого помещения, несмотря на то, что оно является для него единственным пригодным для проживания жилым помещением.

Позиция высших судебных инстанций

Верховный Суд Российской Федерации (Определение от 21 июня 2011 года), отменяя судебные постановления в порядке надзора, в части отказа банку в обращении взыскания на заложенное имущество указал, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

При рассмотрении одного из дел, Конституционный Суд Российской Федерации, отказывая в принятии к рассмотрению жалобы ОАО «…..» на нарушение конституционных прав и свобод абзацем вторым части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», указал, что запрет обращения взыскания не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

В то же время законодательство содержит ряд ограничений в отношении обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом залога.

В соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ, Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

 Нарушение является незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии одновременно следующих условий:

• сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
• период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем 3 месяца.

Указанные условия являются основанием для недопущения обращения взыскания на жилые помещения во внесудебном порядке.

Отдельно оговаривается условие обращения взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами: если договором о залоге не установлено иное, обращение взыскания в данном случае допускается при систематическом нарушении сроков их внесения.

Систематическим нарушением сроков является нарушение сроков внесения платежей более чем 3 раза в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» отдельно оговаривается еще одно ограничение на обращение взыскания на заложенное имущество – оно касается обращения взыскания на заложенное имущество без обращения в суд, то есть, во внесудебном порядке. Установлен запрет на обращение взыскания во внесудебном порядке на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам.

Закон предоставляет гражданам своего рода льготу, которая заключается в возможности предоставления судом отсрочки реализации заложенного имущества.

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более, при наличии уважительных причин и с учетом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности.

Основаниями для отсрочки могут являться следующие обстоятельства:

• Залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности;
• Предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Отсрочка предоставляется сроком до 1 года

При определении срока, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе, то обстоятельство, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества

Ситуация

Удовлетворяя заявление ответчика, и предоставляя отсрочку реализации заложенного имущества, на которое обращено взыскание по решению суда, суд исходил из наличия оснований для отсрочки реализации заложенного имущества, предусмотренных ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 203 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации/

Кредитор не согласился с вынесенным определением суда и подал на него частную жалобу. В обоснование своих требований указал, что заявителем не подтвержден документально факт ухудшения финансового положения заявителя по сравнению с тем, которое было на дату заключения кредитного договора.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 237 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик имеет право проживания в квартире, являющейся предметом ипотеки, до момента окончания ее реализации, поскольку ее право собственности прекратится с возникновением права собственности у нового собственника, а в соответствии со статьями 95, 106 ЖК РФ после продажи предмета ипотеки до завершения расчетов с должником для временного проживания ему предоставляются жилые помещения маневренного фонда. Суд не принял во внимание, что удовлетворение заявление об отсрочке реализации заложенного имущества влечет для банка значительные расходы, связанные с необходимостью создания больших резервов в отношении проблемного долга.

Оставляя определение об отсрочке реализации заложенного имущества без изменения и отказывая в удовлетворении частной жалобы, поданной банком, суд указал, что истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлены доказательства, что отсрочка реализации заложенного имущества может повлечь ухудшение финансового положения залогодержателя, в частности, что в отношении залогодержателя возбуждено дело о признании несостоятельным (банкротом).

Основаниями для отказа в предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества могут явиться следующие обстоятельства:

Отсрочка может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя;

В отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным (банкротом).

Для предоставления отсрочки залогодатель должен обратиться в суд с соответствующим ходатайством (заявлением) и соответственно указать уважительные причины, которые, по его мнению, являются основанием для предоставления отсрочки. При подаче ходатайства (заявления) о предоставлении отсрочки следует иметь в виду, что суд вправе, но не обязан удовлетворять заявленные требования.

Ситуация

Отказывая в удовлетворении кассационной жалобы в удовлетворении, в которой, в числе прочего содержалось указание на незаконный отказ в удовлетворении ходатайства о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

Действительно, в статье 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена возможность отсрочки реализации заложенного имущества на срок до одного года по заявлению залогодателя в случаях, когда залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Между тем, данная норма носит диспозитивный характер, является правом суда, а не его обязанностью.

Заявляя соответствующее ходатайство, ответчиком не представлено доказательств наличия реальной возможности удовлетворить требования кредитора в полном объеме в течение года. Заявление мотивировано единственным обстоятельством – отсутствие иного жилого помещения, что не предусмотрено законом в качестве юридически значимого обстоятельства.

Принимая во внимание положения вышеуказанной статьи Закона о том, что отсрочка реализации заложенного имущества не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки, то судебная коллегия приходит к выводу о том, что предоставление отсрочки на год приведет к значительному увеличению общей суммы задолженности и как следствию – ухудшению финансового положения ответчика