Решение Азовского районного суда Омской области 05 июля 2011

Решение суда о признании сделки недействительной

Азовский районный суд Омской области в составе
председательствующего судьи Иордан Н.А.,
при секретаре Демьяновой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Д. к Т., Б., риэлтору агентства недвижимости «Азовская недвижимость» П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании недействительной сделки,

установил:

Д. обратился в суд с исковым заявлением к Т., Б., риэлтору агентства недвижимости «Азовская недвижимость» П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании недействительной сделки, указав на то, что в 2008 г. обратился к риэлтору П., которая предложила ему приобрести жилой дом, расположенный на земельном участке, принадлежащем на праве собственности Б., от имени последнего по доверенности действовал Т. Определив цену указанных объектов недвижимости - 3 000 000 руб., истец передал Т. первоначально 400 000 руб., а затем 200 000 руб. Подготовкой документов по оформлению сделки по переходу права собственности по договоренности между сторонами должна была заниматься П., однако, сделка с истцом до настоящего времени надлежащим образом не оформлена. Просит признать сделку купли-продажи объектов недвижимости, заключенную с Б., недействительной и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
В судебном заседании представитель истца настаивает на исковых требованиях.
Ответчик Б. исковые требования не признает, пояснив, что Д. намеревался приобрести жилой дом и земельный участок, принадлежащие ему на праве собственности, за 3 млн. рублей. Т., действующий по доверенности, получил по распискам от Д. 400 тыс. руб., а затем 200 тыс. руб. Однако, в последующем, из-за безденежности истца сделка не совершилась и указанная сумма была ему возвращена. Кроме того, Д. при возврате данной суммы потребовал возвратить ему денежную компенсацию за прокладку труб и установку электрокотла в доме, также нанесение шпатлевки на стены, которые проводились истцом без разрешения ответчика. Убедив ответчика в необходимости данных работ, а также в установлении электрооборудования и, оценив их по обоюдной договоренности в 200 тыс. руб., Б. передал указанную сумму истцу. Полагает, исковые требования, заявленные Д., вызваны тем, что истец надеялся о не сохранении из-за длительного периода времени у ответчика расписки о возврате ему 800 тыс. руб.
Представитель ответчика Т. - З. исковые требования не признает, поскольку от заключения сделки стороны отказались добровольно, денежные средства по распискам, а также за установку оборудования и проведение работ в доме, произведенных истцом, возвращены последнему в размере 800 тыс. руб.
Ответчик П. исковые требования не признает, пояснив, что в 2008 г. к ней обратился Д. по вопросу подбора варианта дома для последующего его приобретения в собственность. Последнему был предложен дом, принадлежащий Б. Со слов Д. знает, что Т передана за дом сумма в размере 600 тыс. руб., но, в последующем, от заключения договора купли-продажи стороны отказались. В ее присутствии в здании Сбербанка в с. Азово, Д возвратили 800 тыс. руб., из них 600 тыс. руб. - за дом, 200 тыс.руб. - за отопление.
Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области в судебное заседание не явился. О дне рассмотрения дела извещен.
Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено в судебном заседании, между Д. и Т., действующим по доверенности от имени Б., было заключено устное соглашение о купле-продаже жилого дома и земельного участка, расположенных в <…>, Азовского немецкого национального района Омской области, за 3 000 000 рублей.
По сведениям Сосновского сельского поселения, в связи с упорядочением нумерации домов, жилой дом и земельный участок, принадлежащие Б., значатся расположенными по адресу: <…>, Азовского немецкого национального района Омской области.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права жилой дом, расположенный по указанному выше адресу, и земельный участок, кадастровый номер 55:01:15 01 01:0579, принадлежат на праве собственности Б.
Из представленной в судебное заседание расписки от 04 июня 2008 г. следует, что Т., действуя по доверенности от 30 января 2008 г., зарегистрированной в реестре за № 392, получил от Д. деньги в сумме 400 000 руб. за покупку дома и участка. В последующем, по расписке от 21.06.2008 г. Т. также получил от Д. деньги в сумме 200 000 руб. за дом Б.
Договор купли-продажи либо предварительный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка между сторонами не заключался.
Ссылка ответчика Б. о том, что расписки следует расценивать как предварительный договор, необоснованна.
В соответствии с ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. С учетом ч. 2 ст. 434 и ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Между тем, как усматривается из материалов дела, в требуемой форме договор между сторонами заключен не был. Представленные истцом расписки не отвечают указанным выше требованиям, предъявляемым к форме предварительного договора, поскольку в расписках отсутствует подпись Д., не указаны индивидуальные признаки жилого дома и земельного участка, в отношении которых должен быть заключен основной договор, не указан срок, в который стороны обязываются заключить основной договор, дата окончательного расчета, передача объекта недвижимости, а также основания права собственности на данный жилой дом Б. на момент заключения сделки.
Также суд не может согласиться с доводами ответчика Б. о том, что уплаченная сумма по двум распискам в размере 600 000 руб. (400 000 руб. + 200 000 руб.) является задатком.
В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Соглашение о сумме задатка должно содержаться непосредственно в условиях предварительного или основного договора купли-продажи, а так как задаток является дополнительным обязательством по отношению к договору, то заключать соглашение о задатке и выдавать его до заключения основного договора нельзя. При таких условиях в соответствии с п. 3 ст. 380 ГК РФ эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Тем самым, переданные истцом по распискам денежные средства ответчику Т. 600 000 руб. являются авансом и подлежат возврату ввиду того, что договор купли-продажи жилого дома и земельного участка не состоялся. Гражданское законодательство не содержит нормы права о невозвращении аванса в случае, если сделка купли-продажи не состоялась. Не заключение договора (предварительного договора) купли-продажи объектов недвижимости обязывает ответчика вернуть истцу указанную выше денежную сумму.
Однако в судебное заседание ответчиками представлена расписка от 01.09.2008 г. согласно которой, «Д. получил возврат денег за дом Б. по <…> от Т. в сумме 800 000 руб.».
Представитель истца не отрицает, что данная расписка написана Д. и, указанную сумму он получил. Одновременно поясняет, что денежные средства за приобретение спорного дома Д. выплачивал Т. поэтапно: первоначально - 400 000 руб. и 200 000 руб., а затем еще 800 000 руб.
Однако истцом не представлены расписки либо другие доказательства, свидетельствующие о выплате ответчику суммы в размере 800 000 руб. Кроме того, исходя из текста искового заявления, истец изначально не обозначал данную сумму как имевшую место при расчете с ответчиком за приобретение объектов недвижимости.
В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Следуя аналогии данной нормы права, текст расписки подлежит буквальному толкованию, из которого следует, что Д. получил полный (а не частичный) возврат денег.
Также суд считает, что доводы ответчиков о включении 200 000 руб. за установку истцом оборудования и проведение отделочных работ в доме, в сумму, полученную Д. по расписке, являются убедительными. Представитель истца не отрицает, что Д. выполнял указанные выше работы и устанавливал электрооборудование. Доказательств, опровергающих доводы ответчиков, суду не представлены.
Поскольку стороны от заключения договора купли-продажи отказались и истцу, как установлено в судебном заседании, возвращена сумма аванса, то оснований для применения последствий ничтожной сделки, предусмотренные ст. 167 ГК РФ, не имеется.
Кроме того, ответчиками заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.
С учетом ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Согласно материалам дела, первая расписка составлена 04.06.2008 г., трехгодичный срок истекал в субботу 04.06.2011 г. Из почтовых штемпелей следует, что истец направил исковое заявление в суд в понедельник 06.06.2011 г. Следуя правилам ст. 193 ГК РФ, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Тем самым, основания для применения последствий пропуска срока исковой давности отсутствуют.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений. Истец не представил суду достаточных доказательств для удовлетворения заявленных им исковых требований.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать Д. в исковых требованиях к Т., Б., риэлтору агентства недвижимости «Азовская недвижимость» П., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных в <…>, Азовского немецкого национального района Омской области, и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через районный суд в течение десяти дней.
-->