Преимущественное право аренды

Договор аренды: разъяснения

Высшим Арбитражным Судом РФ (Постановление ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73) даны разъяснения относительно договора аренды в отношении государственного или муниципального имущества.
Согласно данным разъяснениям договор аренды в отношении указанного имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Указанное правило касается и договоров аренды, заключаемых на новый срок. Договор аренды, заключенный без проведения торгов является ничтожным.
Исключение предусмотрено для договоров, заключенных до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов: такие договора могут быть возобновлены на неопределенный срок.
Согласно данным разъяснениям преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок предоставлено не только арендатору, с которым на момент истечения срока аренды заключен договор, но и арендодателю, с которым ранее был заключен договор аренды. Обязательное условие: предыдущий договор аренды должен быть прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора.
ВАС РФ прямо указал на право арендатора использовать судебную защиту своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок. Такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов на право заключения договора аренды или нет, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Разъяснен порядок прекращения арендных отношений, а также прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы.
ВАС РФ указал, что сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.
В случае заключения договора купли-продажи в отношении арендованного имущества, обязательства по внесению арендной платы на будущее время прекращаются. Данное правило действует, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.
В отношении земельных участков установлено следующее. До государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы стороны не вправе.
Разъяснен момент относительно прекращения обязанности арендатора по внесению арендной платы при наличии договора аренды с правом выкупа: если иное не установлено законом или договором обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены.
В отношении договоров аренды с правом выкупа, предметом которых является земельный участок, действует правило, указанное выше, а именно: обязательство по внесению арендной платы сохраняется до государственной регистрации права собственности на землю.
-->