Защита прав дольщиков

1. Срок передачи объекта долевого строительства

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Срок передачи объекта долевого строительства должен быть единым для всех его участников и может распространяться как на весь объект долевого строительства в целом, так и на отдельные его части – блок-секции, имеющие отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере (ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Пример из судебной практики.
Сапрыкин К.А. и Сапрыкина О.С. обратились в суд с исковыми требованиями к ОАО «…» о взыскании в их пользу неустойки в размере 230630 руб., за нарушение сроков договорных обязательств, штрафа в сумме 115315 руб.
Свои требования Истцы мотивировали тем, что между ними и представителем ОАО «…» был заключен договор долевого участия в строительстве жилого помещения.
На основании п.4.2.2 договора застройщик обязан был сдать жилой дом в эксплуатацию не позднее 1 квартала 2009 года, то есть до 1 апреля 2009 года.
Истцы полностью выполнили условия данного договора. Однако, ответчик не исполнил свои обязательства и не передал истцам в установленный договором срок спорное жилое помещение, а передал его только 7 августа 2009 года.
В связи с чем, истцы имеют право на взыскание с ответчика в их пользу неустойки за период с 1.04.2009 года по 6.08.2010 года в размере 230630 руб., согласно их расчета и штрафа в сумме 115315 руб.
В ходе судебного заседания был установлен факт нарушения застройщиком срока передачи жилого помещения, предусмотренного договором.
Доводы Ответчика о том, что акт приема-передачи был составлен 9.04.2009 года суд не принял, поскольку передача строительного объекта возможна дольщику только после получения разрешения на ввод объекта, а после получения разрешения на ввод объекта, стороны могут устанавливать условия о досрочном исполнении обязательств. Поскольку разрешение на ввод объекта было выдано компетентными органами только 30.07.2009 года, то действия сторон по составлению и подписанию акта приема – передачи недостроенного объекта от 9.04.2009 года – противоречат требованиям действующего законодательства РФ.

В связи с чем, суд полагает, что ответчик нарушил условия договора о сроке передачи объекта истцам и поэтому имеются правовые основания для удовлетворения требования о взыскании заявленной истцами неустойки (Решение Южно-Сахалинского районного суда от 22 марта 2010 года).

В том случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, на застройщика возложена обязанность не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи объекта долевого строительства, направить участнику долевого строительства предложение об изменении договора.
Право принять или отклонить такое предложение остается за участником долевого строительства.
В случае согласия с изменением сроков стороны подписывают соответствующие изменения договора.
Участник долевого строительства имеет право на одностороннее расторжение договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца (п. 1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
В случае расторжения договора по указанному основанию, застройщик в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
При нарушении застройщиком срока возврата денежных средств застройщик обязан уплатить участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства.
Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.

Участник долевого строительства также вправе требовать от застройщика возмещения всех причиненных ему убытков в части не покрытой неустойкой.

Пример из судебной практики.
К. обратился в суд с иском к ООО «Д-П» о расторжении договора об участии в долевом строительстве и взыскании суммы долга, убытков и морального вреда. Ответчик в установленный договором срок не передал Истцу квартиру, дополнительный соглашений к договору о переносе срока сдачи в эксплуатацию жилого дома не заключал. В судебном заседании Истец дополнил исковые требования в части взыскания с Ответчика процентов за неисполнение обязательства по договору в соответствии со ст. 393 ГК РФ.
Представитель Ответчика признали исковые требования частично. Просила отказать в удовлетворении требований о взыскании суммы за пользование денежными средствами, компенсации морального вреда, указав, что обязательства по договору нарушены по не зависящим от Ответчика обстоятельствам, а именно, в связи с финансовым кризисом.
Требования Истца были удовлетворены судом частично.
Удовлетворению подлежали требование о расторжении договора об участии в долевом строительстве, требование о возврате сумм, уплаченных Истцом в счет цены договора.
Доводы Ответчика об отказе в удовлетворении требований о взыскании неустойки по причине ухудшения финансово-материального положения суд не принял, в связи с чем требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами также было удовлетворено.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании убытков, суд указал следующее. Поскольку Истец имеет постоянную регистрацию по адресу <…>, заключение договора аренды дополнительного жилья является личным желанием Истца и поэтому обязательство по его оплате не могут быть возложены на Ответчика (Решение Краснооктябрьского районного суда г. Волгограда от 11 марта 2011 г.).

2. Передача объекта долевого строительства

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (ч.1 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Передача объекта долевого строительства происходит не ранее, чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и не позднее срока, предусмотренного договором. Досрочная передача объекта долевого строительства допускается только в том случае, если это предусмотрено договором.

Пример из судебной практики.
Погребной С.В. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «РоКАС» о понуждении ответчика к исполнению обязательства в связи с нарушением условий договора долевого участия в многоквартирном доме.
Свои требования Истец мотивировал тем, что Ответчиком не исполнены существенные условия договора, дом в эксплуатацию не сдан, проживать в нем невозможно, объем выполненных работ исполнен ненадлежащим образом, недостатки отражены в ведомости ООО «...». Подтвердил, что по акту приема - передачи квартира истцу не передавалась, дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию.
Представитель ответчика в отзыве на исковое заявление просил отказать истцу в удовлетворении исковых требований, в связи с тем, что дом не сдан в эксплуатацию, истец квартиру по акту приема-передачи не принимал. Считает, что утверждение истца о неисполнении застройщиком своих обязательств преждевременно, заявленные истцом требования не могут быть предметом рассмотрения в суде до передачи квартиры истцу.
В судебном заседании было установлено, что между Истцом и ООО «РоКАС» (застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве жилого дома № в жилом комплексе «...», по адресу: <адрес>, в соответствии с которым истец вложил денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома в целях приобретения права собственности на квартиру №, общей площадью 32 кв.м., расположенную на 3 этаже в секции Г названного дома, а ответчик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства истцу (л.д. ...).
Из п. 8.1 договора № следует, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.
Согласно п. 8.2 указанного договора передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
В письме истцу от ДД.ММ.ГГГГ заместитель генерального директора ООО «РоКАС» Л.Ю.Г. сообщил, что ввод в эксплуатацию жилого дома № в комплексе «...» запланирован на 1 квартал 2011 года. После сдачи дома в эксплуатацию истец будут уведомлен письменно о готовности застройщика передать квартиру (л.д. ...).
В судебном заседании установлено и не отрицалось представителем истца, что жилой дом № в жилом комплексе «...», по адресу: <адрес> не введен в эксплуатацию, квартира истцу по акту приема-передачи не передавалась. Обязательным условием передачи жилого помещения, в многоквартирном доме, подлежащего передаче участнику долевого строительства является получение разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.
Оценивая в совокупности представленные доказательства, суд полагает, что требование истца о понуждении ответчика в разумный срок исправить недостатки заявлено преждевременно. Истец избрал ненадлежащий способ защиты своего нарушенного права, требование об обязании ответчика передать ему квартиру, являющуюся объектом долевого строительства не заявлял.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что исковые требования Погребного С.В. о понуждении ответчика в разумный срок исправить недостатки удовлетворению не подлежат (Решение Первомайского районного суда г. Омска от 18 мая 2011 года).

Федеральный закон N 214-ФЗ возлагает на застройщика обязанность направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника о необходимости его принятия. Указанное сообщение должно быть направлено участнику долевого строительства не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта или, в случае если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления этого срока.
Сообщение о завершении строительства направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручается лично под расписку.
В свою очередь участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства объекта долевого строительства в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок, а, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
До подписания передаточного акта участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составить акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей.
Во всех остальных случаях он обязан принять такой объект, в противном случае для него могут наступить неблагоприятные последствия.
В случае уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства застройщик имеет право составить односторонний акт или иной документ о передаче по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта. Данная мера может применяться застройщиком только в случае, если он обладает сведениями о получении участником сообщения о завершении строительства, либо когда оператор почтовой связи вернул заказное письмо в связи с отказом от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им адресу.
С момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика считаются исполненными.

3. Передача объекта долевого строительства с недостатками

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
    При отступлении от условий договора, обязательных требований, которые привели к ухудшению качества объекта долевого строительства, при наличии недостатков, которые делают указанный объект непригодным для его использования, участник долевого строительства имеет право на предъявление к застройщику следующих требований:
      1. Безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
      2. Соразмерного уменьшения цены договора;
      3. Возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Помимо указанных требований участник долевого строительства имеет право на односторонний отказ от исполнения договора с выдвижением требования о возврате денежных средств и уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. В этом случае также действует правило, согласно которому гражданин - участник долевого строительства получает проценты в двойном размере.
Односторонний отказ от исполнения договора возможен только при наличии существенных недостатков к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок.
Возврат денежных средств, уплата процентов за пользование указанными денежными средствами производится застройщиком в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора.
Требование в связи с ненадлежащим качеством работ участник долевого строительства вправе предъявить в течение всего гарантийного срока, который не может быть менее пяти лет.

Договор, содержащий условие об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, будет являться ничтожным.

Пример из судебной практики.
Истцы Колесник В.Г. и Колесник В.П. обратились в суд с иском к ООО «Компания ДМ» об устранении недостатков в выполненной работе и компенсации морального вреда. В предъявленном исковом заявлении истцы просит обязать ответчика устранить выявленные недостатки, а именно: установить почтовый ящик для квартиры № во втором подъезде по ..., произвести регулировку работы вентиляционных каналов в квартире, произвести утепление перекрытия 5-го этажа жилого дома по ..., произвести штукатурку стен и потолка в ванной комнате и кухне, заменить обои в кухне.
Представитель ответчика Шептун О.А. против исковых требований об установлении почтового ящика не возражала, против исковых требований о возложении обязанности произвести регулировку работы вентиляционного канала в квартире, произвести утепление перекрытия 5-го этажа жилого дома по ..., произвести штукатурку стен и потолка в ванной комнате и кухне, заменить обои в кухне, взыскании компенсации морального вреда в размере 50000 руб. возражала.
В ходе судебного заседания наличие недостатков было установлено.
Наличие недостатков и причины их возникновения были подтверждены заключением эксперта ФФГУП «Ростехинвентаризация» № ....
Факт наличия недостатков в квартире истцов также подтверждается и другими письменными доказательствами.
Поскольку недостатки в квартире ... возникли в пределах гарантийного срока и ответчиком не представлено доказательств, по которым он подлежал бы освобождению от ответственности, то суд удовлетворил исковые требования истцов о возложении обязанности на ООО «Компания ДМ» установить почтовый ящик для квартиры № во втором подъезде по ..., произвести регулировку работы вентиляционного канала в квартире, произвести утепление перекрытия 5-го этажа жилого дома по ..., произвести штукатурку стен и потолка в ванной комнате и кухне, заменить обои в кухне.
Суд обязал ООО «Компания ДМ» в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу установить почтовый ящик для квартиры № во втором подъезде жилого дома по ...; произвести утепление перекрытия 5-го этажа жилого дома по ...; в квартире ... произвести регулировку работы вентканалов; в ванной комнате квартиры ... произвести штукатурку стен и потолка; в кухне квартиры ... произвести штукатурку стен и потолка, замену обоев. (Решение Ленинского районного суда г. Барнаула от 18 января 2011 г.).
-->