Аккредитив при покупке недвижимости

Аккредитив является одной из форм безналичных расчетов. Несмотря на то, что данная форма в настоящее время не приобрела столь значительного применения в сфере расчетов при совершении сделок по купле-продаже недвижимости, умалять ее значение не стоит.
Передача крупных наличных денежных сумм между физическими лицами всегда предполагает наличие определенного уровня доверия между ними. В тех случаях, когда стороны сделки сомневаются в надежности друг друга стоит прибегнуть к использованию при расчетах аккредитива.
Использование данной формы безналичных расчетов дает гарантию продавцу получить причитающуюся ему по сделке денежную сумму в оговоренный срок, причем исключается возможность получения фальшивых купюр – что немало важно при совершении дорогостоящих сделок.
Основным преимуществом использования аккредитива является присутствие банка, выступающего гарантом осуществления платежа по сделке: платеж будет произведен только после предоставления продавцом банку определенного перечня документов, оговоренных в заявлении на аккредитив.
О том, что представляет собой аккредитив и каков порядок его применения при использовании в расчетах - речь пойдет далее.
Гражданский кодекс РФ в пункте 1 статьи 867 определяет аккредитив следующим образом: «При расчетах по аккредитиву, банк, действующий по поручению плательщика об открытии аккредитива и в соответствии с его указанием (банк-эмитент), обязуется произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель либо дать полномочие другому банку (исполняющему банку) произвести платежи получателю средств или оплатить, акцептовать или учесть переводной вексель».
Иными словами, аккредитив – это письменное обязательство банка, действующего на основании заявления покупателя, заплатить продавцу при предоставлении им в установленный срок документов, отвечающих всем условиям аккредитива.
В литературе встречается термин «документарный аккредитив». Документарный аккредитив – любая сделка, в силу которой покупатель дает письменное указание выплатить продавцу со своего счета определенную сумму денег в пределах оговоренного времени после предоставления продавцом документов, указанных покупателем. В российском законодательстве все аккредитивы являются документарными, поскольку аккредитив исполняется только после предоставления в исполняющий банк документов.
От обычного банковского перевода эту операцию внешне отличает одно обстоятельство: на кредитную организацию возлагается не безусловная обязанность осуществить платеж, а платить лишь при соблюдении определенных условий.
В аккредитивной форме расчетов выделяют две стадии:

1 стадия Заключение договора, выбор аккредитива как способа платежа, условия аккредитива

2 стадия Открытие аккредитива и осуществление платежа в соответствии с условиями аккредитива

При заключении договора купли-продажи недвижимости условие об аккредитиве указывается в тексте самого договора, где подробно перечисляются документы, которые будут служить основанием для осуществления платежа.
Платеж по аккредитиву производится на основании предъявления документов, указанных в основном договоре. Все последующие взаимоотношения будут строиться именно на основании текста договора.
В договоре рекомендуют во избежание споров, указывать не общие, а четко прописанные положения: вид аккредитива; условия его открытия и раскрытия; способ извещения поставщика об открытии аккредитива; временные рамки его действия; точные реквизиты банков; полный перечень документов, представляемых в банк, против которых раскрывается аккредитив; порядок оформления этих документов и сроки предоставления их в банк; место исполнения аккредитива; дополнительные условия, например, запрет на производство частичных выплат или наоборот, их возможность; способ транспортировки груза и др. условия, которые признаны необходимыми и важными.
В тексте договора следует избегать таких фраз как «вопросы, не урегулированные данным договором, регулируются в соответствии с законодательством». Включение подобных заявлений в договор чревато тем, что контрагент по договору в случае возникновения спорной ситуации будет применять те нормы закона, которые подтверждают именно его правоту и абсолютно невыгоды для другого участника договора.
Условия формулируются также в аккредитивном заявлении, то есть в том документе, который выдается банку, и на основании которого будут производиться платежи. В этом документе установлено, какие условия должен проверить банк, для того чтобы осуществить выплаты, какие документы необходимо представить для этого. И банк производит платеж только тогда, когда соблюдены эти условия.
При расчетах аккредитивами очень важно правильно выбрать вид аккредитива.
Российское гражданское законодательство предусматривает возможность использования следующих видов аккредитивов:
    1. Покрытых (депонированных) и непокрытых (гарантированных);
    2. Отзывных и безотзывных.
При использовании покрытого аккредитива покупатель вносит на счет банка определенную сумму денежных средств, которая может соответствовать как полной стоимости покупки, так и ее части (данное условие оговаривается с продавцом недвижимости).
При непокрытом аккредитиве, банк может совершить платеж даже при отсутствии на счете покупателя денежных средств. В данном случае отношения между покупателем строятся по принципу кредитных отношений.
По общему правилу, аккредитив является отзывным, если в его тексте не установлено иное (ч. 3 ст. 868 ГК РФ).
Отличие отзывного аккредитива от безотзывного состоит в том, что отзывной аккредитив может быть изменен или отменен банком-эмитентом без предварительного уведомления получателя средств, безотзывной аккредитив без согласия получателя средств не может быть отменен (ч. 1 ст. 868 ГК РФ). Изменения в безотзывной аккредитив могут быть внесены только по обоюдному согласию сторон (плательщика и получателя).
Наибольшей популярностью пользуются покрытые и безотзывные аккредитивы, т.к. они подходят для простых сделок, к числу которых можно отнести куплю-продажу недвижимости. В случае же, если платежи по сделке растянуты во времени или оплата производится частями, удобнее воспользоваться непокрытым аккредитивом, чтобы не отвлекать собственные денежные средства из оборота.
При выборе покрытого аккредитива покупатель открывает счет в банке, на котором размещаются денежные средства (в объеме, необходимом для оплаты всей суммы сделки либо ее части).
Для открытия аккредитива плательщик (покупатель) представляет банку-эмитенту заявление на открытие аккредитива в пользу получателя (продавца) по форме, установленной банком. Аккредитив может быть открыт как в рублях, так и в иной валюте.
После заполнения покупателем заявления на открытие аккредитива, денежные средства покупателя с его счета списываются на специальный счет покрытия по аккредитиву, и выпускается аккредитив. При этом следует иметь в виду, что один аккредитив может быть открыт только для расчетов с одним получателем средств.
После завершения сделки и при наличии всех оговоренных документов, продавец обращается в банк, который обязан произвести платеж при установлении соответствия указанных документов по внешним признакам аккредитива.
При нарушении хотя бы одного из условий аккредитива исполнение не производится (ч. 1 ст. 870 ГК РФ). Однако, данное правило не содержит запрета на повторное предоставление получателем средств документов, предусмотренных аккредитивом, до истечения срока его действия.
Если сделка по каким-либо причинам не состоялась, денежные средства возвращаются со специального счета в банке на счет покупателя.
Закрытие аккредитива производится на основании правил, установленных статьей 873 Гражданского кодекса РФ:
    • истечение срока аккредитива;
    • по заявлению получателя средств об отказе от исполнения аккредитива до истечения срока его действия, если возможность такого отказа предусмотрена условиями аккредитива;
    • по требованию плательщика о полном или частичном отказе аккредитива, если такой отказ возможен по условиям аккредитива.
Исполняющий банк должен поставить в известность банк-эмитент о закрытии аккредитива, незамедлительно возвратив неиспользованную сумму покрытого аккредитива. В свою очередь банк-эмитент возвращенные суммы зачисляет на счет плательщика, с которого депонировались средства (ч. 2 ст. 873 ГК РФ).
И, в завершении, остановимся еще раз на достоинствах аккредитива
как безналичной формы расчетов и выделим его недостатки

Основные достоинства расчетов по аккредитивам

      1. Взаимная выгода плательщика и получателя – отсутствие риска неполучения товара или денежных средств, направленных в его оплату.

      2. У плательщика и получателя отпадает необходимость в постоянном контроле над каждой сделкой.

      3. Аккредитив дает уверенность в получении платежа вне зависимости от текущего финансового состояния контрагента и его банка (при подтвержденном аккредитиве).

      4. Получение самого платежа связывается с точным соблюдением условий аккредитива, правильным и своевременным предоставлением документов в банк.

Основные недостатки расчетов по аккредитиву

      1. Сложный документооборот, прежде всего, сказывается на продавце (плательщике): точное оформление условий аккредитива; правильное оформление; своевременное предоставление в банк документов, указанных в аккредитиве.

      2. Авансовая система расчетов не применима.

      3. Дороговизна и длительность оформления и проведения транзакций.

      4. Отсутствие знаний о документарных операциях клиентов кредитных организаций. Отсутствие заинтересованности кредитных организаций реализовывать такую форму расчетов.
-->